Будущее одесской Молдаванки: вероятный коллапс старого района из-за строительства высоток (ФОТО)
Молдаванка – издавна застроенный 1-2-3-этажными домами район между улицами Балковской, Градоначальницкой, Старопортофранковской и Генерала Цветаева. Молдаванка стала главным источником городских легенд. Собственно жители этого района – это и есть хрестоматийные одесситы, описанные Исааком Бабелем, Юрием Олешей и другими писателями - и именно они, мелкие торговцы, евреи, биндюжники стали своеобразным "лицом" города начала ХХ века.
Иногда Молдаванку "сужают" между Разумовской, Степовой и Генерала Цветаева. Генеральный план Одессы предусматривает полную реконструкцию Молдаванки - квартал за кварталом, со стоительством здесь невысоких новых жилых домов.
Прошлое Молдаванки: порто-франко, контрабанда и смешение народов
История Молдаванки начинается в конце XVIII века с небольшого молдавского селения в районе современной улицы Косвенной, зафиксированном на плане города 1814 года. После введения порто-франко район начал стремительно заселяться – ведь совсем рядом проходила граница свободной зоны, но Молдаванка в нее не вошла. Жители района, вплотную прилегавшего к границе и таможне, получали огромные прибыли от контрабанды. Но в 1826 году границу порто-франко перенесли к Водяной балке и Молдаванка окончательно вошла в состав города.
Старая и новая Молдаванка: от улицы Михайловской в сторону центра города, за старыми домиками маячат современные и советские высотки
Со временем Молдаванка превратилась в многонациональный район, в котором селились приехавшие в Одессу рабочие, преимущественно - украинцы и евреи. Маленькие дома, отсутствие элементарных бытовых удобств, утопающие в грязи улицы – вот такой была дореволюционная Молдаванка. Из тогдашнего благоустройства можно отметить лишь прямоугольную сетку улиц, постройку Еврейской больницы и нескольких церквей.
Основным населением Молдаванки постепенно стали совсем не молдаване, а небогатые евреи, которых было примерно 90% всех жителей района. Все остальные селились достаточно компактно, и даже улицы носили названия Малороссийской (Адмирала Лазарева) или Сербской (Болгарская).
Улица Адмирала Лазарева
Преобладание небогатых и не слишком образованных слоев населения, смешение национальностей и породили то, что затем стали называть "одесским колоритом" в виде жизни в одном большом дворе у всех на виду, "одесским языком" в виде русского с вкраплениями украинского, идиш и молдавского с характерной интонацией, юмор и умение выкручиваться из сложных жизненных ситуаций. Короче говоря - Молдаванка - это Бабель, а Бабель - это Молдаванка.
Современность Молдаванки: удобная логистика и изношенные дома
Молдаванка имеет исключительно удобное расположение относительно других районов города. Отсюда почти что рукой подать до центра, а из более отдаленных мест можно за несколько минут доехать на трамвае или троллейбусе. Через Молдаванку проходят три магистральных улицы, выходящих прямо на выезды из города – Богдана Хмельницкого, Прохоровская, Разумовская. Наконец, через Балковскую или Степовую улицы вполне удобно выехать и в любой из спальных районов, минуя центр города. Неподалеку и такие стратегически важные для местных обитателей объекты как вокзал и рынок "Привоз". Именно поэтому, с точки зрения логистики в вытянутом на 30 километров вдоль моря городе, жить на Молдаванке достаточно неплохо.
Улица Богдана Хмельницкого
В настоящее время на Молдаванке проживает около 75-80 тысяч человек.
Молдаванка сейчас, в основном, застроена старыми домами небольшой этажности. Очень редко здесь можно встретить дореволюционный дом выше трех этажей, да и трехэтажные – редкость, а уж старый дом в четыре этажа - так это вообще уникальный случай в конце улицы Прохоровской. Дворы напоминают причудливые лабиринты между всякими флигелями, одноэтажными домиками, пристройками и даже огородиками.
Трехэтажный старый дом на улице Адмирала Лазарева
До революции дома строились на Молдаванке далеко не столь качественно, как в центре города – здесь было дешевое жилье. Не редкостью являются дома с фундаментами из известняка. Естественно, что такие дома через сто и больше лет находятся не в лучшем техническом состоянии. Усугубляет его и многолетнее отсутствие надлежащего обслуживания.
В советское время Молдаванку осовременили. Все улицы были заасфальтированы, везде провели коммуникации – электричество, водопровод и канализацию. Во многих местах точечно и целыми кварталами возводились "сталинки" (на Прохоровской, Богдана Хмельницкого), "хрущевки" (на Запорожской улице) и даже отдельные панельные высотки. В последние годы здесь местами понастроили одиночные, "уплотняющие" остальную застройку высотки или даже целые микрорайоны высоток - на месте прекративших свое существование заводов.
Дальницкая угол Балковской - видно построенные после 2000 года многоэтажки
Тем не менее, Молдаванка по прежнему остается депрессивным районом города, хотя и не настолько как поселок Большевик или Шкодова гора. Основная причина депрессивности – крайне изношенный старый жилой фонд, который требует или немедленного капитального ремонта, или сноса с последующей застройкой новыми домами. Кроме того, большинство сетей водопровода, канализации, электросети - построены несколько десятков лет назад и рассчитаны на то, что есть сейчас - "размазанные" по площади небольшие дома с относительно малым числом населения и небольшой нагрузкой.
Молдаванка и Генеральный план Одессы
Генплан Одессы предусматривает поквартальную реконструкцию Молдаванки, при которой будут сохранены все здания, представляющие историческую и архитектурную ценность. Другие здания, находящиеся в хорошем состоянии, также будут сохранены. Большинство одноэтажных и внутридворовых строений, здания в плохом техническом состоянии будут снесены.
Пример проекта подобной реконструкции был предложен бывшим начальником управления охраны культурного наследия Одессы Владимиром Мещеряковым относительно квартала в районе рынка "Привоз".
Таким образом, при поквартальной реконструкции в каждом квартале сохранится какое-то количество старых домов, остальная часть периметра предполагается к застройке малоэтажными, не выше пяти этажей, зданиями. В центре кварталов предполагается строить по одному более высокому зданию, чем периметральная застройка. Здание внутри квартала может быть настолько выше домов по периметру, чтобы его не было видно с улицы - что составляет не более 8-9 этажей. Кстати, примером такого "вкрапления" относительно невысокого нового здания является жилой девятиэтажный дом во дворе на Преображенской угол Большой Арнаутской.
Вся реконструкция предполагается исключительно за счет инвесторов. Один из кварталов района планируется сохранить как историко-культурный заповедник.
"Подводные камни" реконструкции Молдаванки "по Генплану"
Застройка и реконструкция Молдаванки в поквартальном исполнении может быть интересна инвестору только при условии, что старых домов в квартале останется немного – иначе основные средства придется вкладывать не в новое строительство, а в реконструкцию старых зданий. Фактически, то количество квартир, которое имеется в одном 16-этажном доме, в данном случае будет растянуто не на маленьком земельном участке, занимаемом высоткой, а на целом квартале. Правда, себестоимость строительства двух-трех пятиэтажек оказывается такой же, как и строительство одного высотного дома при одинаковом количестве квартир.
Старое и новое на Молдаванке
Однако, разница возникает за счет стоимости земли с учетом коррупционной составляющей и за счет необхоидимости расселения жителей предназначенных под снос ветхих домов. В связи с этим несложно спрогнозировать, что в случае поквартальной застройки Молдаванки стоимость квартир будет значительно выше, чем в высотных домах в "спальных" районах или даже в незаконных высотках в историческом центре города. Впрочем, малоквартирная и маловысотная застройка совсем рядом с центром города сразу делает подобное новое жилье на Молдаванке - элитным жильем. Это ведь не высотный муравейник какой-то с тонкими стенами, отсутствием парковки и протекающими окнами.
Кроме этого фактора, есть еще несколько инфраструктурных и природных моментов, серьезно ограничивающих строительство на Молдаванке.
Молдаванка: Михайловский сквер и высотки на улице Разумовской у Серединского сквера
Самый важный из них – это изношенность коммуникаций. Основные линии электропередач, водопровода и канализации прокладывались здесь, в основном, в 30-е и 50-е годы или даже до революции. Они не рассчитаны на резкое увеличение нагрузки, которое неизбежно произойдет при новом строительстве. Даже без какого-либо масштабного строительства, просто в силу естественного износа, Молдаванка уже сейчас остро нуждается в капитальной модернизации инженерных сетей, причем с увеличением их пропускной способности как минимум вдвое. Тем более, что построенные "точечно" высотки уже увеличили нагрузку на старые сети.
Второй фактор – катакомбы. Весь этот район буквально испещрен подземными выработками, часть из которых находится в не очень хорошем состоянии и грозит рухнуть, еще часть затоплена, остальные часть просто не исследована. Наличие катакомб ведет к удорожанию строительства за счет исследований, пульпирования и забутовки подземных выработок. Протекающие трубы водопровода и канализации как нельзя лучше способствуют проседаниям почвы и попаданию воды в катакомбы - с намоканием почвы, ее проседанием или даже обрушением катакомб.
Плюс реконструкции Молдаванки, с точки зрения инвестора, только один – близость к историческому центру города, что позволит продать или сдать в аренду недвижимость значительно дороже, чем где-нибудь на поселке Котовского.
Тем не менее, сейчас процесс застройки Молдаванки новыми домами идет совсем по другому пути. Девелоперы осваивают территории заброшенных складов, автобаз и заводов между Балковской и Степовой, возводя тут целые кварталы многоэтажек. Все это строится на катакомбах, на склоне Водяной балки, но зато не требует самого дорогостоящего этапа - расселения жителей старых домов.
Что будет дальше - новые кварталы или "точечные" небоскребы?
Вместе с тем, реконструкция Молдаванки в ближайшие десять-пятнадцать лет – насущная необходимость для района. Старые дома и коммуникации не вечны, они нуждаются в срочном капитальном ремонте или замене – иначе достаточно скоро все просто развалится.
Дома старые и дома новые на Молдаванке
Запланированная в Генплане поквартальная реконструкция района с одной стороны, даст возможность постепенно заменить инженерные сети в процессе строительных работ в масштабах целой улицы или квартала. С другой – при последовательном ходе работ до окончания срока Генплана в 2031 году вряд ли получится обновить больше, чем 3-4 квартала. Одновременная реконструкция сразу нескольких кварталов городу не под силу даже при наличии очень богатых инвесторов – просто не хватит жилья для тех, кого отселяют из реконструируемых домов.
В связи с этим, можно сделать два прогноза относительно будущего Молдаванки: слегка негативный и совсем негативный.
Если найдется адекватный инвестор, начнется последовательная квартальная реконструкция. В течении пары десятков лет, которые будет действовать нынешний Генплан, таким образом совместными усилиями города и инвесторов удастся реконструировать два-три квартала. Остальные же кварталы Молдаванки будут предоставлены сами себе - останутся неизменными, либо подвергнутся хаотичной "точечной" застройке. Соответственно, в оставшихся без реконструкции кварталах рано или поздно наступит коллапс инженерных сетей.
В совсем негативном варианте такого инвестора не будет. Город своими силами не мог, не может и не сможет в течении пары десятков лет капитально перестроить хотя бы треть Молдаванки. Поэтому район, как и сейчас, будет подвергаться точечной застройке с вышеописанной опасностью полного износа коммуникаций. Ведь застройщики при таком сценарии лишь возводят высотки и платят в бюджет на развитие городской инфраструктуры жалкие копейки сравнительно с необходимостью и получаемыми ими прибылями. То есть, техногенная катастрофа тоже неизбежно, но наступит она гораздо быстрее.
Молдаванка: вид от сквера Гамова в сторону улицы Средней с кварталом высоток на заднем плане
Есть еще третий вариант. Город сможет напрячь все свои финансовые возможности и проведет реконструкцию инженерных сетей, не затрагивая жилой застройки. Таким образом, существенно облегчится задача поиска инвесторов и задачи для самих инвесторов, будет устранена основная инфраструктурная помеха реконструкции района. При таком варианте возможна как квартальная, так и точечная застройка с сохранением всех исторических зданий Молдаванки.
