Правда и вымыслы строительного скандала "Кадорра" на земле Одесского университета

В Одессе разгорелся скандал в связи с возможностью сноса части учебных корпусов и хозяйственных помещений Одесского национального университета ради строительства очередной высотной "жемчужины" компании "Кадорр".


Скандал

Все началось с того, что среди студентов ОНУ поползли слухи примерно следующего содержания. Дескать, ради запланированного компанией "Кадорр" строительства очередной высотки на университетской территории будут снесены несколько хозяйственных корпусов в районе стадиона в Шампанском переулке, лабораторный корпус, кафедры БЖД и физического воспитания, возможно, даже учебный корпус, в котором размещены биологический и геолого-географический факультеты. А учебный процесс "уплотнят" - студентов переселят в помещения комплекса гуманитарных факультетов на Французком бульваре, что приведет и к трехсменному обучению, и к тесноте, и к ухудшению качества.

Пресс-служба Одесского университета, явно с одобрения его ректора Игоря Коваля, ответила на возникшие слухи пресс-релизом, который по стилю и форме изложения больше похож на едкий пасквиль в адрес врагов народа из газеты "Правда" за 18 декабря 1937, чем на сообщение уважаемой пресс-службы участвующего в Болонском процессе университета XXI века. А по количеству стилистических, грамматических и орфорграфических ошибок можно сделать вывод, что пресс-служба ОНУ не знакома ни с азами журналистики, ни с азами грамотности.

Что хочет построить и что хочет снести "Кадорр"

Оставив же в стороне эмоциональную сторону вопроса, обратимся к фактам, то есть к планам строительства высотки на территории университета. Планы действительно есть, и они действительно зафиксированы в существующем инвестиционном договоре между Одесским университетом и застройщиком, а также в до сих пор не утвержденном детальном плане территории, уточняющем Генеральный план Одессы.

Так называемое "инвестиционное строительство" велось по следующему принципу. Университет передал тем или иным застройщикам принадлежащие ему земельные участки на Французском бульваре и Шампанском переулке под коммерческую жилую застройку. Взамен университет получил сданный в эксплуатацию в 2013 году новый учебный корпус, пристроенный к уже существующим корпусам на Французском бульваре 24/26, а также несколько квартир для преподавателей. Качество постройки нового учебного корпуса таково, что за неполных три года его стены испещрены глубокими трещинами. Зато позади университета компания "Стикон" построила четыре 24-этажных жилых дома, сблокированных в две "башни".

История получила продолжение осенью 2015 года. В начале октября одесская мэрия анонсировала общественные слушания по разработанному застройщиком и уже одобренному архитекторами на градостроительном совете детальному плану территории по Французскому бульвару 22-30. Этот план предусматривал снос зданий университета в Шампанском переулке, гв которых расположены кафедры физкультуры, охраны жизнедеятельности и военная кафедра. Вместо них застройщик - компания ООО "Алькабир-Буд" из пула группы компаний "Кадорр" Аднана Кивана, предполагает возвести жилой дом высотой в 24 этажа, с преобладанием однокомнатных квартир и подземным паркингом на 420 машиномест.

При этом отдельно следует заметить, что учебный корпус биологического и геолого-географического факультетов ОНУ остается на своем месте. Под снос предполагаются невысокие, небольшие по площади и малоценные с точки зрения архитектуры здания. Вместо них появится высотка, из которой по узкому Шампанскому переулку будут постоянно двигаться в два направления сотни машин, что немедленно создаст в этом районе пробки и увеличит траспортную нагрузку на Французский бульвар и проспект Шевченко.

Для наглядности мы приводим схемы данного детального плана - схему существующего использования территории и проект ее застройки. Несмотря на обширность охваченного ДПТ участка, видно, что он создавался ради строительства одного высотного здания около стадиона. На обеих схемах мы специально выделили пятно застройки красным квадратом.

Почему "Кадорр" пока что ничего не может построить

Однако, намеченные на 7 октября общественные слушания не состоялись - их перенесли на неопределенное время, и так и не провели. Причиной этому стали многочисленные нарушения в регламенте проведения аналогичных общественных слушаний по другому проекту "Кадорра" на Гагаринском плато, а также отсутствие исходных данных в проекте детального плана территории, которые должно было выдавать областное управление охраны культурного наследия, но не выдало ввиду нарушений законодательства проектировщиками. Провалившиеся общественные слушания тогдашний начальник облуправления охраны культурного наследия Владимир Мещеряков официально охарактеризовал как "частное собрание людей, обсуждающих частный проект архитектора, разработанный на основе непонятно каких исходных данных".

Разработанный структурами Аднана Кивана детальный план территории по Французскому бульвару также имеет нарушения - не содержит необходимых исходных данных. Как сообщили Южному Курьеру еще осенью 2015 года в областном управлении охраны культурного наследия, ООО "Аль-Карим" обратилось за исходными данными всего за неделю до предполагаемой даты общественных слушаний, тогда как такой запрос необходимо подавать еще в процессе разработки ДПТ еще перед его обсуждением на градостроительном совете.

Таким образом, детальный план территории на Французском бульваре оказался, если судить о нем по букве закона о градостроительной деятельности, не официальным градостроительным документом, а частным проектом, не имеющим градостроительной и юридической силы. Соответственно, такой проект не может быть вынесен на утверждение (или отклонение) на сессию городского совета.

Градостроительный ликбез

Отметим, что процедура начала строительства, согласно Генеральному плану города и законодательству в сфере градостроительной деятельности, предусматривает следующие этапы проектирования и, собственно, производства работ:

- Решение городского совета о согласии на разработку застройщиком детального плана той или иной территории - с сохранием всей или части существующей застройки и строительства новых зданий.

- Разработка застройщиком ДПТ в строгом соответствии с Генпланом, законами Украины, в первую очередь - законом о градостроительой деятельности.

- Обсуждение и корректировка ДПТ на градостроительном совете при муниципальном управлении архитектуры и градостроительва - это экспертное профессиональное обсуждение, к сожалению, в Одессе вылившееся в профанацию и единогласный "одобрямс" любого проекта.

- Обязательное общественное обсуждение ДПТ гражданами с подачей ими устных или письменных замечаний, дополнений и критики с приоритетом мнения жителей данного района, экспертов и депутатов местного самоуправления. Не одобренный на общественных слушаниях проект детального плана либо дорабатывается с учетом замечаний, либо отклоняется вовсе, либо разрабатывается заново. Опять же, к сожалению, в Одессе процедура общественных слушаний часто сводится к скандалу, в котором могут взять верх специально собранные сотрудники компании-застройщика под видом граждан или к иной форме фальсификации мнения граждан.

- И только после официального одобрения проекта ДПТ на градостроительном совете и общественных слушаниях он выносится на суд городского совета - и депутаты вправе утвердить или не утвердить детальный план террритории.

- Уже после утверждения ДПТ решением городского совета могут начинаться реальные работы. Инвестор для начала должен решить вопрос с отселением жителей сносимых домов или иной компенсации владельцам сносимой недвижимости. Это может быть устраивающая обе стороны денежная сумма или переселение в жилые помещения аналогичной площади в том же районе города (все одесситы знают о методах "убеждения" от некоторых застройщиков вроде Леонида Климова и ему подобных).

- Любой снос, любая подготовка стройплощадки и т.п. работы проводятся на основе декларации ГАСК на право проведения подготовительных работ на конкретном участке по конкретному адресу. Декларация содержит точное описание объема и характера проводимых работ.

- Строительство начинается на основе декларации ГАСК, содержащей подробную информацию о всех параметрах возводимого объекта.

Теория и практика строительства в Одессе

ГАСК не имеет права выдать декларацию на строительство, если проект строительства не соотвествует имеющимся для данного района ограничениям в Генплане, в Водном Кодексе, и других документах законодательного характера, регламентирующих строительство. Проект, содержащий вышеупомянутые ограничения, не может быть утвержден ни решением городского совета, ни на градостроительном совете.

Однако, на практике огромное количество строек в Одессе пренебрегают законом, ограничениями по высоте и по близости к берегу моря, а власти и правоохранительные органы закрывают глаза на такие нарушения, делающие возводимые в историческом центре города, на Французском бульваре и на побережье высотные здания нахалстроями, которые подлежат полному или частичному сносу.

В данном конкретном случае в данный момент строительство на земле ОНУ, с точки зрения закона, невозможно. Однако, нельзя исключать и того, что в любой момент может появиться переработанный детальный план территории, который единогласно одобрят одесские архитекторы, а на объявленных за день до даты проведения общественных слушаниях собравшиеся на них сотрудники "Кадорра" с радостью одобрят любой проект любой высоты и в любом месте. Затем на ближайшей сессии горсовета ДТП утвердят, а далее - дело за ГАСК. Хотя многие застройщики умудряются возводить высотки и без деклараций ГАСК, и с фальшивыми или не соответствующими декларациями ГАСК, и невзирая на прямые запреты по решениям суда и по указаниям из Правительства - и компания "Кадорр" как раз находится в числе именно таких строителей.
 

P.S. В то время, когда автор этих строк учился в ОНУ, а это было чуть более десяти лет назад, о земельных участках университета по Французскому бульвару все было ясно. Они были зарезервированы под строительство новых учебных и научных корпусов, общежитий с зеленой зоной между ними. В итоге же вместо развития университетского городка и кампуса получились очередные жилые дома.

Материалы по теме